剛剛結(jié)束的2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出了明年的五大任務(wù)：“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”，我把它形容為“四個(gè)減號(hào)一個(gè)加號(hào)”。其中關(guān)于房地產(chǎn)問題，這個(gè)減號(hào)分量很重，整個(gè)提法是“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，一個(gè)“化解”，用詞非常慎重恰當(dāng)，面對(duì)龐大的樓市庫(kù)存量，需要通過(guò)多種渠道和方法逐步化解，而不能指望短期強(qiáng)硬性的政策完成。我梳理了一下，基本上談到了如下五個(gè)化解性策略：第一個(gè)策略：通過(guò)農(nóng)民工市民化來(lái)化解。
會(huì)議提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。這里的關(guān)鍵是農(nóng)民工的市民化，就是以人為本的城市化，不要先講讓農(nóng)民當(dāng)三四五線城市樓市庫(kù)存的“接盤俠”，那是不人道的，首先要解決進(jìn)城農(nóng)民的落戶問題，包括落實(shí)他們的戶口、就業(yè)、子女就學(xué)、老人贍養(yǎng)等福利問題，同時(shí)，落實(shí)他們的居住問題。在這種前提下，再引導(dǎo)他們購(gòu)買城市住房，同時(shí)盡可能通過(guò)各種政策優(yōu)惠，使他們能夠買得起房，住得上房。在三四五線城市，深化住房制度改革的主要方向就是要以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)。第二個(gè)策略：通過(guò)擴(kuò)大住房租賃來(lái)化解。
這是這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上談到房地產(chǎn)去庫(kù)存問題中非常重要的一個(gè)策略。以往的中國(guó)房地產(chǎn)和樓市，似乎就是房屋買賣，事實(shí)上，房屋使用權(quán)的短期交易即住房租賃行為發(fā)生地比例越來(lái)越大了。可惜政策和市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)一直集中關(guān)注購(gòu)房市場(chǎng)，比較忽略租賃市場(chǎng)。未來(lái)無(wú)論是從房地產(chǎn)健康發(fā)展的大局考慮，還是從化解庫(kù)存的階段性策略考慮，都應(yīng)該強(qiáng)調(diào)以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。第三個(gè)策略：通過(guò)合理降價(jià)來(lái)化解。
現(xiàn)在房子賣不動(dòng)，首先是價(jià)格偏高，有價(jià)無(wú)市。可是對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這個(gè)問題的確很糾結(jié)，一套房子的成本中，購(gòu)地就占了大約40%，然后是建安成本、財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)成本、營(yíng)銷成本以及其他成本，之后才是利潤(rùn)。成本降不下去，光降利潤(rùn)，他們不干。所以，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，這個(gè)化解庫(kù)存的大方向應(yīng)該堅(jiān)持，但首先要在房地產(chǎn)界進(jìn)行有效合理的總成本控制，包括地價(jià)部分，需要政府改革土地出讓的利益分配機(jī)制，盡可能減輕房地產(chǎn)商的購(gòu)地壓力，同時(shí)在稅收方面也適當(dāng)減負(fù)。房地產(chǎn)商要嚴(yán)控財(cái)務(wù)和營(yíng)銷成本支出，同時(shí)保持合理利潤(rùn)水平，通過(guò)上述一系列運(yùn)作，真正騰出房子的降價(jià)空間。第四個(gè)策略：通過(guò)壓縮供給力量來(lái)化解。
造房子的公司太多，大大小小有數(shù)萬(wàn)家，專業(yè)的不專業(yè)的，正規(guī)的不正規(guī)的，都進(jìn)來(lái)了，隨便搞一塊地就蓋房子賺錢，這種現(xiàn)象過(guò)去大量存在，高庫(kù)存和這種開發(fā)隊(duì)伍的嚴(yán)重“超編”關(guān)系很大。下一步，要大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，十三五期間應(yīng)該通過(guò)兼并重組關(guān)閉大約1/3或1/2的中小房地產(chǎn)企業(yè)，這樣，房子就不會(huì)造那么多了。第五個(gè)策略：通過(guò)取消購(gòu)房限制來(lái)化解。
這一點(diǎn)其實(shí)近兩年來(lái)一直在推進(jìn)，全國(guó)的住房限購(gòu)政策絕大部分城市已經(jīng)取消了，限外也基本上取消了，限貸方面，由于利率市場(chǎng)化，央行已經(jīng)不再采用指令性政策，各個(gè)商業(yè)銀行根據(jù)自身情況決定房貸利率的走向，原有的政策性限貸也不存在了。這次會(huì)議提到要取消過(guò)時(shí)的限制性措施，注意有個(gè)“過(guò)時(shí)”的說(shuō)法，可以這樣理解，也存在尚未過(guò)時(shí)的限制性措施，那就不用取消。比如，一線城市的限購(gòu)，從目前的情況看，應(yīng)該屬于“尚未過(guò)時(shí)”的情況，深圳嚴(yán)重缺地，其住房供應(yīng)長(zhǎng)期緊張，而住房需求卻非常強(qiáng)大，這時(shí)候如果貿(mào)然跟從全國(guó)的取消限購(gòu)，可能會(huì)引發(fā)大量的投資投機(jī)客入場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)放量上漲，因此，仍然需要堅(jiān)持限購(gòu)政策。