張影強 中國國際經(jīng)濟交流中心高級經(jīng)濟師
國家剛剛公布了7月份房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)，全國100個城市新建住宅平均價格為10835元/平方米，環(huán)比上月下跌0.81%，這也是繼五月、六月以來的第三個月持續(xù)下跌。從漲跌城市個數(shù)看，100個城市中76個城市環(huán)比下跌，僅24個城市環(huán)比上漲，這說明我國房地產(chǎn)市場價格“拐點”已經(jīng)形成，商品房價格緩慢下降將成為我國房地產(chǎn)市場未來一段時間的“新常態(tài)”。
房地產(chǎn)兼具投資與居住功能，與別的資產(chǎn)具有本質(zhì)不同屬性，房地產(chǎn)價格的下降具有剛性，也就是在短時間內(nèi)，即使房地產(chǎn)市場成交量大幅下降，其價格下降幅度也不大，這也就決定了短時間內(nèi)我國樓市出現(xiàn)“崩盤”的可能性不大。反映房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況關(guān)鍵看成交量，商品房成交量是房地產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟周期的先行指標(biāo)。從7月份我國百城新建住宅平均價格走勢看，雖然是連續(xù)三個月環(huán)比下降，但價格僅僅下降了1.6%。但從商品房銷售來看，全國商品房銷售面積增長率由去年4、5、6的38%、35%和28%分別下降為今年的-6.9%、-7.8%和-6.0%，同比下降幅度最高超過44%；相應(yīng)地，商品房銷售面積增長率也由去年4、5、6月的59.8%、52.8%和43.2%，今年相應(yīng)下降為-7.8%、-8.5%和-6.7%，銷售額增長率下降幅度超過67%。
從商品房銷售面積與銷售額增速大幅下降來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重問題。一般而言，房地產(chǎn)問題是經(jīng)濟衰退的先行指標(biāo)。發(fā)達國家發(fā)展經(jīng)驗表明，美國從二戰(zhàn)到2014年，總共有11次經(jīng)濟衰退，其中有9次是由于房地產(chǎn)成交量大幅下降引起，唯有1953年朝鮮戰(zhàn)爭和2001年互聯(lián)網(wǎng)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟衰退與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系不大。在最近的2008年金融危機中，美國房地產(chǎn)早從2005年就開始出現(xiàn)大幅下滑，美國住房銷售量到2008年次貸危機發(fā)生前，就已經(jīng)下跌了35.3%，17年以來最低水平。
從過去十年，我國也經(jīng)歷了房地產(chǎn)銷量銳減，相應(yīng)地經(jīng)濟增速大幅下滑。商品房銷售額增長率從2007年的43.52%，下降到2008年的-16.13%，相應(yīng)地經(jīng)濟增長率由2007年的14.20%，下降到2008年的9.6%；同樣地，我國2010年經(jīng)濟增速開始下滑，很大一部分原因是由于商品房成交量增速大幅下滑所致。因此，從年初開始的商品房成交量大幅下滑，表明我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了疲軟，目前亟需采取措施防止出現(xiàn)經(jīng)濟增速大幅下滑。事實上，房地產(chǎn)市場疲軟，已經(jīng)導(dǎo)致我國金融風(fēng)險增大，銀行不良貸款率上升，部分企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。今年以來，浙江寧波、江蘇南京、無錫、安徽合肥、湖北襄陽、陜西神木等地，已有多家中小房企因資金鏈斷裂，陷入破產(chǎn)危機，房地產(chǎn)企業(yè)“跑路”現(xiàn)象增多，致使很多項目出現(xiàn)爛尾樓。
在我國房地產(chǎn)市場的“新常態(tài)”下，房地產(chǎn)調(diào)控也需要與時俱進，除了繼續(xù)“控房價”以外，還得重點解決“去庫存”的問題。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年3月份末，全國住宅商品房待售面積為5.4億平方米，同比增加24.5%，按照2013年月均銷售速度，預(yù)計需要銷售15個月。秦皇島、紹興等部分城市庫存消化周期超過了2年。今年在住建部“分類調(diào)控”的指導(dǎo)下，目前在46個限購城市中有30個城市放松了限購。在可預(yù)見的未來，會有越來越多的城市放松限購。
放松“限購”固然是當(dāng)前“去庫存”主要方式之一，但從實際效果來看，地方政府僅靠通過放松戶籍限制的“松綁”政策難以收到成效，在所有取消限購的城市中，杭州、濟南、南寧等少數(shù)城市取消限購政策立竿見影，還有一半城市成交量仍在下跌。因此，未來我國樓市的“去庫存”政策，還需要依靠央行出臺新的信貸政策，針對剛需人群和部分區(qū)域定向調(diào)整信貸政策，通過“定向”發(fā)力來緩解部分地區(qū)庫存過大的壓力。此外，國家應(yīng)采取加區(qū)域經(jīng)濟一體化進程等措施消化二三線城市商品房庫存，比如加快京津冀一體化進程能有效化解滄州、秦皇島、保定等周邊城市的高庫存。
未來，我國房地產(chǎn)調(diào)控在發(fā)力“去庫存”的同時，一定要謹(jǐn)防房地產(chǎn)價格反彈，“控房價”仍不能松懈。因為，我國房地產(chǎn)在經(jīng)歷了過去十年的黃金發(fā)展期后，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)形成。世界銀行認為，房價收入比在3到6倍為合理區(qū)間，發(fā)達國家一般在3?4倍，發(fā)展中國家一般在4?6倍。我國實際房價收入比平均在8倍以上，一線和二線城市一般在10?15倍以上。過高的房地產(chǎn)價格已經(jīng)成為我國居民難以承受之重，我國仍需要通過“房產(chǎn)稅”立法和加快不動產(chǎn)登記進程、加快棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)等綜合措施，讓房地產(chǎn)價格回歸理性。